Cessioni di immobili finanziati con mutui fondiari o finanziamenti bancari superiori al costo di acquisto - Prova del valore normale (ris. Agenzia Entrate 17.6.2008 n. 248) DI BUSANI

L'Agenzia, delle Entrate, nella risoluzione 17.6.2008 n. 248, ha chiarito che, nel caso di compravendita immobiliare imponibile ai fini IVA, il venditore può dimostrare, attraverso prove documentali, le modalità di impiego dell'eccedenza del mutuo contratto dall'acquirente rispetto al prezzo d'acquisto. In questo modo, egli può evitare la presunzione che si tratti di somme utilizzate per pagamenti in nero, impedendo all'Amministrazione finanziaria la rettifica del proprio fatturato IVA e del proprio imponibile ai fini delle imposte sui redditi in misura pari alla differenza tra prezzo dichiarato nel contratto di compravendita e importo del mutuo erogato all'acquirente. Si ricorda, infatti, che l'art. 35 co. 23-bis del DL 223/2006 ha disposto che "per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di cui all'articolo 54 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, terzo comma, ultimo periodo il valore normale non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o finanziamento erogato". In tal modo, il Legislatore consente all'Amministrazione finanziaria l'utilizzo, in relazione ad atti stipulati dal 4.7.2006, di presunzioni che le consentono la rettifica del valore dichiarato in atto anche in assenza della prova diretta del fatto presunto. In proposito, nella risoluzione n. 248/2008, l'Agenzia delle Entrate rileva come la presunzione di corrispondenza tra l'ammontare del mutuo ed il valore dichiarato nell'atto di compravendita abbia natura relativa e sia possibile, pertanto, fornire la prova contraria. A tali fini, però, è necessario che le parti abbiano conservato la documentazione necessaria a fornire la prova delle maggiori spese sostenute (ad esempio spese di mediazione, spese notarili, spese di ristrutturazione, ecc.).

Fonte: ilsole24ore del 18 giugno 2008, p. 33